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家の売却価格を売却する時期には大きな関係があります。そのため、売却を考えている人は、まずどのような住宅をいつ売るのかをきちんと考えなくてはいけません。そもそも、家を売るときには基本的な知識としてどのような基準で売却価格が決められているのかということを理解しておく必要があります。まずは、住宅そのものが消耗していないかです。一般的に、築年数が経過している建築物は、家に限らず価格が小さくなってしまうことがほとんどです。これは、建築物の勝ちが経年劣化によってどんどん衰えていくと法律的にも考えられているからです。そのため、単純比較をするとほぼ必ず築年数が経過している物件の方が売却価格は小さくなります。これに加えて重要になるのが、と土地の価格です。土地の価格に関しては、築年数以上に大切になるポイントです。土地の価格は周辺の地価によって決まるものですので、地価が小さく変動している時に売却をすると必ず家の価格も小さくなります。ですから、売るときにはその時期を必ず考えなくてはいけません。基礎的な事として、土地の価格は引越しシーズンが活発になる時期に高騰する傾向があります。例えば、新社会生活が始まる春です。春になると、多くの人が新しい生活を始めることになるため、家に対する需要が大きくなります。こうなると、需要に応じて土地の価格も変動することになりますので、売却価格も高騰することになります。そして、実際に売る時にはこの土地の価格が変動しやすい時期を狙って早めに査定をしてもらわなくてはいけません。不動産は、売却依頼をしてすぐに取引ができるわけではありません。仲介業者が依頼を受けて不動産を紹介して、買取の相談者がやってきて初めて交渉に入ることができます。そのため、実際の見積もりを出してもらった時期と売却を行う時期がズレることもあります。この取引の時期の違いも、高く家を売る時に基本的な知識になりますのでとても大切です。

家売却の流れについて

家を売る流れは大まかに7つの項目に分けられます。
まず1つ目の項目は不動産会社へ査定依頼する事です。査定とは言わば鑑定のようなもので、無料で行われています。依頼方法は店舗に赴いて直接依頼するか、ネットで物件情報を入力して依頼するかの2通りです。依頼後は不動産会社が机上査定つまり情報のみで価格を見積もり、その後訪問査定という実際に物件へ行ってみて価格を決めます。
これらの査定を完了したら、次は2つ目の項目である媒介契約です。
媒介契約とは不動産会社に家を売る際に仲介人になってもらう正式な契約で、宅地建物取引業法で決められています。基本的に契約の義務は会社側で発生するものの、場合によっては依頼人にも何かしらの義務を強いられる可能性があるので要注意です。
不動産会社での手続きが終わったら、今度は購入希望者へのアピールとなります。
広告や口コミなど購入希望者が知りたい情報を積極的に提供し、集客していくのが3つ目の項目です。つまるところ売却活動で、これらの活動は不動産会社が行います。
4つ目の項目と5つ目の項目はほぼ同時に行われるもので、アピールした結果やってきた希望者を接客して交渉していく流れです。接客は物件が気になる希望者に直接見せたりする事で、そのまま希望者が気に入れば売却価格交渉へと移ります。ここでも活動するのは不動産会社の担当者がほとんどです。
交渉が終われば、6つ目の項目である申し込みと契約となります。
申し込みは物件を抑えておく手続きで、契約は1週間以内に売買の契約を承諾するという手続きです。そして申し込みと契約が完了した後、最後の項目である引渡に移ります。引渡とは文字通り希望者に物件を譲るもので、売却者は抵当権抹消手続きと引っ越し手続きを行わなくてはなりません。期間は契約から1か月から2か月ほどで、手続きが済んだら家を売る手順は終了になります。家を売る流れはトータルで3か月から半年かかると言われており、アピールや交渉が上手くいかない可能性を考慮すればもっとかかる恐れは高いです。

家の売却時に必要な書類

家を売る際に必要となる書類としては、一戸建てやマンションなどの物件の種別によって異なるものも見られます。しかし多くのものは共通し、たくさんの種類を用意しなければならないため、忘れずにまとめておく必要があります。
まず最初に売り主本人の確認書類として、身分証明書や実印、印鑑証明書や住民票が必要になります。親子や兄弟などの物件が共有名義となっている場合には、共有者全員のものが必要となります。相続物件などによって共有者が遠方にいる場合には、本人確認書類をそろえるのに時間がかかることもあるので注意が必要です。住民票については登記上の住所異なる場合に必要となります。住民票や印鑑証明書などについては有効期限が設けられているため、期限は十分に注意しましょう。
登記権利書もしくは登記識別情報が必要となります。売却する物件が平成17年以降に取得したものは、登記済み権利書の代わりに登記識別情報があるとされることもあります。そして固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書も必要になるでしょう。固定資産税は1月1日時点の所有者に年間の固定資産税が課税されることになるので、最新のものを準備します。そして一戸建てや土地の売買において必要となる書類は土地測量図や境界確認書です。境界線が明確になっていなければ、購入後にトラブルが発生する可能性もあります。
建築確認済証及び検査済証、建築設計図書、工事記録書などは一戸建ての売買において必要となります。マンションを売却する場合には、マンションの管理規約や使用細則などマンションの維持費などの書類が必要になるでしょう。
耐震診断の提出が求められるケースもあり、アスベスト使用調査報告書なども同じで、書類がなければ売却できないというものではありませんが、トラブルを回避するためにも用意しておきたいところです。
そのほかにも地盤調査報告書や住宅性能評価者など売却する物件に関する書類があれば準備はしておいた方がよいでしょう。購入時の契約書や重要事項説明書、販売時のパンフレットなども有効な物件情報となります。

リフォームと売却額の関係について

家売却ではなるべく高く買い取って欲しいという要望がありますので少しでも見栄えを良くするためにリフォームをしてから売りに出すことが多くなっています。売却額を左右するポイントとして見た目はとても重要な要素であり、明らかに劣化している部分を直すだけでも査定額はかなり変わります。体裁を整えるためにリフォームをしておくことはおすすめですが、安易なリフォームは注意しなければなりません。
よく考えなければならないのは、リフォームにかかったお金を売却額に上乗せできるかという点です。上乗せできなければ手をかけた分だけ損をしてしまう計算になりますので、高く売れるという予測が立つ時にだけ手を入れるというのも一つの方法です。実際にリフォームをしたにも関わらずなかなか売れなくて、当初の金額を割り込んでしまうケースも多々見られます。そうするとかなりの損になりますので、安易なリフォームはするべきではありません。
マンションの場合には、見た目以上に大事になるのが築年数です。同じような間取りであれば見た目の美しさや新しさよりも築年数が優先されますので、築年数が古ければかけた費用に見合う売却額アップは見込めません。いくら内装を変えても建物の骨組みとなる構造体部分はいじることができませんので、評価としてはあまり変わらないと考えるのが妥当です。そのため、マンションの場合には綺麗に掃除だけしてそのまま売りに出されることが多いようです。
過度な費用はかけてはいけませんが、キッチン・バスルームなど水回りの汚れや網戸の破れ、ドアの破損、壁紙や床の汚れなどがある場合にはしっかりと直しておく必要があります。こういった部分は購入後にリフォームをしなければなりませんので、綺麗なまま残っている部分があればその分費用を浮かせられてお得だと考えるからです。汚れについてはリフォームまでしなくてもクリーニングだけで十分ですので、内覧前に済ませておきましょう。

家の売却と住民税の関係

住んでいる家を売却した時、場合によって住民税の発生があります。そのため、不動産を売却すると不動産売却によって利益が得られた場合には税金がかかるようになっているのです。しかし、売却にもお金がかかります。例えば、売却などに関わった不動産会社などに支払う仲介手数料などがあります。その場合、売却に必要となった費用を引いてみて、利益があれば住民税がかかるようになっています。
しかし、売却時の価格より購入時の方が高いという場合には利益が出ていないため税金は発生しません。住民税がかかるということは所得税もセットかかるということになります。
家売却を行った時に得られた所得は譲渡所得と呼ばれます。家売却を行った時の譲渡所得は短期譲渡所得と長期譲渡所得があります。短期譲渡所得は所有期間が年以下の家を売却した時の所得で、長期譲渡所得は所有期間が5年を超える場合の譲渡所得です。このような所有期間に違いをもたせることで税率に違いをもたせているのです。
所有期間5年以下の短期譲渡所得の場合には税率は9%とされています。また、所有期間が5年を超える長期譲渡所得の場合、税率は5%となっています。このことから譲渡所得にかかる住民税は家を長く所有している方が税率が低くなるようになっているのです。
そこで、家売却で譲渡所得が1000万円であった場合の住民税額を計算してみたいと思います。まず、売却した家を所有していた期間が5年を超えていた場合、1000万円は長期譲渡所得と考えられることになります。住民税は5%となりますので、税額=譲渡所得金額×税率(5%)となり、1000万×5%=50万円となります。それに対し、5年以内に家を売却した場合、1000万円は短期譲渡所得とみなされます。その場合の住民税は、1000万×9%=90万円となり、長期間家を所有していた場合と比べると住民税が高くなるようになっています。このように、家売却で利益が出た時には所得税がかかります。